買換資産の要件として居住用の家屋で建築後使用されたことのある耐火建築物（＝家屋の構造が鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造その他一定の建物）の場合は、その取得の日以前25年以内に建築されたものであること（＝年数基準）又は耐震基準のいずれかを満たす
➀一棟の家屋の床面積のうち居住の用に供する部分の床面積が50㎡以上であるもの
➁一棟の家屋のうちその独立部分を区分所有する場合に、その独立部分の床面積のうち居住の用に供する部分の床面積が50㎡以上
上記➀又は➁の家屋の敷地の用に供する土地又は土地の上に存する権利で土地の面積が500㎡以下
とされています。
 
このため、買換資産のうち耐火建築物については、「年数基準」か「耐震基準」のいずれかを満たすことが必要である一方、木造家屋のように非耐火建築物についてはいずれの要件を満たす必要はないということです。このことは非耐火建築物については古屋付きの土地を取得して、古屋を取壊して家屋を新築することを想定して基準を設けなかったからとされています。
つまり、改正前の要件では年数基準や耐震基準を満たさない古い木造家屋を買換資産として取得して、その後も住み続ける場合でも、この特例を受けることが可能でした。
そこで、居住水準の向上を図るために住替えを支援する趣旨及び住宅政策に望ましくないことから、非耐火建築物についても耐火建築物同様に、年数基準又は耐震基準のいずれかを満たすことが要件となりました。
なお、年数基準及び耐震基準を満たさない非耐火建築物を取得し、その後、その家屋を取壊して家屋を新築した場合や取り壊さずに耐震改修を行い耐震基準を満たす場合は、適用を受けることができます。
 
この改正は、平成30年1月1日以後に譲渡資産を譲渡し、かつ、平成30年4月1日以後に買換資産を取得する場合のおける譲渡について適用されます。一方、平成29年12月31日以前に譲渡資産を譲渡した場合及び平成30年1月1日以後に譲渡資産を譲渡し、かつ、平成30年3月31日までに買換資産を取得した場合には、改正前の適用を受けることができます。
 
※1　住宅ローン控除制度においては、耐火建築物については25年以内、非耐火建築物は20年以内といった家屋の構造による異なる年数基準がありますが、今回の改正は新たな要件を課すことから耐火建築物の要件同様に25年以内とされました。
※2　耐震基準を満たす書類を確定申告書に添付することが要件ですが、その書類は平成21年3月国土交通省告示第685号に定められています。
 
参考URL　国土交通省
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html
 

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